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Wege aus der Wohnungsnot

Während die großen Immobilienunternehmen Vonovia und die Deutsche Wohnen Rekordgewinne aus Vermietungen vermelden, gab es letzte Woche die ersten deutschlandweiten Proteste gegen den "Mietenwahnsinn". In einigen Großstädten kommt der Einzelhandel stark unter Druck, weil etwa Buchhandlungen horrende Mietsteigerungen nicht verkraften können. Vor Gericht stapeln sich die Verfahren gegen das "Herausmodernisieren". Wohnen müssen wir alle. Ohne ein Dach über dem Kopf läuft nichts. Keine Dusche, kein WC, kein Job. Gleichzeitig beschleicht mich das Gefühl: so richtig angekommen ist das Problem noch nicht.


Hohe Mieten sind Sprengstoff

Die Mieten in NRW sind in den letzten 5 Jahren um fast 20% gestiegen. Die Reallöhne (=Lohn - Inflation) im gleichen Zeitraum aber nur um knapp 6% gestiegen. Wer immer mehr Geld für die Wohnung ausgibt, kann kein Geld woanders ausgeben. Hohe Mieten saugen anderen Wirtschaftszweigen das Geld ab. Und hohe Mieten zerstören unsere Gemeinschaft. Die Mietsteigerungen der letzten Jahre sind ein wichtiger Armutsfaktor: Wer zu viel Geld für die Miete ausgeben muss, kann nichts mehr fürs Alter beiseitelegen. Für Rentnerinnen und Rentner sind steigende Mieten schlichtweg existenzbedrohend. „Wohnen ist in deutschen Großstädten in vielen Fällen zum Armutsrisiko, in jedem Fall zum Überschuldungsrisiko geworden“, schreibt die Creditreform in ihrem aktuellen Schuldenatlas 2018. Hier in NRW beträgt die Überschuldungsquote 11,69 Prozent. Das bedeutet, dass bei uns über 1,7 Millionen Menschen überschuldet sind. Steigende Mieten belasten aber auch den Arbeitsmarkt: Viele Familien überlegen sich den Umzug für einen neuen, besser bezahlten Job zweimal, wenn in der neuen Stadt die Wohnungspreise den höheren Lohn wieder auffressen. Da bleibt man doch lieber in seiner alten Wohnung mit seinem alten Mietvertrag, der noch bezahlbar ist. In München zum Beispiel, aber auch in Hamburg, wird es zusehends schwer, Fachkräfte, Krankenpfleger oder Polizisten zu finden. Das Gehalt reicht einfach nicht aus, um dort zu leben. Der Markt ist mittlerweile dermaßen pervers, dass Berufsanfänger in einer neuen Stadt keine Wohnung bekommen, weil sie als Berufseinsteiger keine Gehaltsnachweise der letzten drei Monate vorweisen können. Und bei Studenten hat es sich längst eingebürgert, dass der eine Wohnung kriegt, wer begütertere Eltern hat. Viele Studenten suchen ihre Universitätsstadt mittlerweile nach den Mieten aus. Das ist Deutschland 2019. Das darf einfach nicht sein.

Wohnen ist ein Menschenrecht

Aber was ist das denn für ein Markt dieser Wohnungsmarkt? Ist das ein normaler Markt wie, sagen wir, der Markt für Äpfel? Ein solcher Markt funktioniert ganz einfach: Wenn die Preise für Äpfel steigen, dann sinkt die Nachfrage. Konkret gesagt: die Äpfel sind mir zu teuer, also kauf ich Birnen, oder ein anderes Obst. Wenn Obst mir insgesamt zu teuer ist, dann kauf ich eben mehr Kartoffeln. Satt werde ich auch ohne Obst. Das ist ein gesunder Markt. Doch wie sieht es beim Wohnungsmarkt aus? Ich kann Wohnen nicht durch ein anderes Gut ersetzen. Ich kann meine Nachfrage nach einer Wohnung nur sehr begrenzt anpassen: Ich kann eine kleinere Wohnung nehmen. Aber auch wenn die geräumige Wohnung mir nach der letzten Modernisierung zu teuer wird und ich mich nach einer kleineren umschaue… dann passiert doch heute folgendes: Die kleine Wohnung ist mittlerweile als Neuvermietung genauso teuer, wie die große nach Modernisierung mit einem Altvertrag. Da ist es hin, das Spiel von Angebot und Nachfrage. Und genau aus diesem Grund ist Wohnen ein Menschenrecht.

Mythos freier Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt war immer schon hochsubventioniert. Denn der "Markt" hat es bei Wohnungen noch nie gerichtet. Deshalb ist Wohnungsbau seit jeher Teil der Sozialpolitik. Unabhängig davon, ob nun die SPD oder die CDU regiert haben. Nicht einmal die marktgläubigen FDPler waren so dumm, den Wohnungsbau komplett dem Markt zu überlassen. Ohne den sozialen Wohnungsbau durch kommunale Wohnungsgesellschaften, wie die WGL oder gemeinnützige Baugenossenschaften oder Bauvereinen, wie der GBO, hätten wir die großen Wohnungskrisen in der Weimarer Republik und in den Nachkriegsjahren niemals bewältigen können. Unterschiede gab es freilich immer, was den Umfang des Wohnungsbaus angeht, aber auch die Akzentsetzung, was genau gefördert wird. Klar, CDU und FDP haben immer die Besser-Verdienenden mit Förderungen bedacht, immer das Haus auf der grünen Wiese gefördert. Aber nie wurde die Wohnraumförderung als Ganzes in Frage gestellt. Das änderte sich erst Ende der 80ger Jahre: Die Regierung Kohl schaffte den gesetzlichen Status der gemeinnützigen Immobilienakteure ab. Immer mehr Kommunen verscherbelten ihre kommunalen Wohnungsgesellschaften samt ihrer Wohnungen. Der Höhepunkt in NRW war der Verkauf der landeseigenen Wohnungsgesellschaft LEG unter der Schwarz-Gelben Rüttgers-Regierung. Seitdem sinkt die Sozialwohnungsquote Jahr für Jahr. Land und Kommunen haben bedeutend an Einfluss auf die Bebauungsstruktur verloren. Die Zersiedelung ganzer Städte und Landstriche war die Folge.

Dein Zuhause ist Dein Grundrecht: Wege aus der Wohnungsnot

Es hilft doch nicht, einfach nur die Mittel für die Bauförderung zu Erhöhen. Klar brauchen wir Geld fürs Bauen. Aber wir müssen es doch nicht konzeptlos durch die Gegend schleudern. Nicht einfach alles fördern, was da kreucht und fleucht. Wir müssen uns endlich wieder auf Konzepte des gemeinnützigen Bauens rückbesinnen. Wir fordern daher 4 Säulen der Wohnungspolitik. 1. gemeinnütziges Bauen fördern. 2. knappes Bauland besser nutzen. 3. Modernisierungskosten Deckeln. 4. Mieterschutz erhalten. Fördert endlich gezielt kommunale Wohnungsgenossenschaften oder Bauvereine. Und wenn viele Kommunen keine mehr haben, dann baut sie endlich auf.

1. Gemeinnütziges Bauen fördern - Kommunen stärken

Wir müssen zurück zu alter Klugheit: in den goldenen Jahren des Wohnungsbaus da hatte die überwältigende Mehrheit der Kommunen eigene Baugesellschaften. Sie bauten nicht für den Markt, sondern für die Bedürfnisse der ansässigen Bevölkerung. Auch viele Länder hatten eine Landesbaugesellschaft. Das stellte sicher, dass der Wohnungsbau den Bedürfnissen der Menschen gerecht wurde. Es stellte vor allem auch sicher, dass ein entscheidender Anteil der Wohnungen dem Renditestreben von Privatinvestoren dauerhaft entzogen blieben. Die Vielzahl an preisgebundenen Wohnungen wirkte außerdem wie eine implizite Mietpreisbremse, weil ihr niedriger Mietpreis zumindest indirekt den Mietspiegel unten hält. Das gilt explizit für kommunale Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften: Hier liegen die Mietsteigerungen in den letzten Jahren deutlich unter dem Durchschnitt. Sozialwohnungen, kommunale und genossenschaftliche Wohnungen helfen also nicht nur den Bedürftigen. Nein, sie machen das Wohnen für alle günstiger. Deshalb fordern wir, die Wohnungsgenossenschaften und kommunale Wohnungsgesellschaften gezielt zu fördern und ihre Gründung zu unterstützen. Die WGL leistet in Leverkusen schon gute Arbeit, aber sie sollte gezielt unterstützt werden. Etwa durch Vorkaufsrechte für gemeinnützige Bauherren. Und wir wollen endlich wieder eine landeseigene Wohnungsgesellschaft. Eine neu konzipierte Landeswohnungsbaugesellschaft (LWG) würde vor allem den Kommunen helfen, die nicht (mehr) über eine eigene kommunale Wohnungsgesellschaft verfügen oder kleinen Wohnungsgesellschaften, die aus eigener Kraft nicht aktiv werden können. Im Rat haben wir kürzlich erst eine verbindliche Quote von 25% Sozialwohnungen bei Neubauten gefordert. Auch das ist ein Weg, um Leverkusens Mieten trotz Wachstum weiterhin bezahlbar zu machen.

2. Bauland besser nutzen

Bauland wird immer knapper. Vor allem Leverkusen platzt aus allen Nähten und uns fehlt schlicht Platz zum Bauen. Wir müssen deshalb ganz gezielt bestehende Baulücken identifizieren und sie schließen. Hier ist Kreativität gefragt. Denn wenn Baulücken identifiziert sind, dann müssen auch die privaten Eigentümer einer solchen Nachverdichtung zustimmen. Wir brauchen deshalb einen Pakt zwischen Städten und Privateigentümern, damit Baulücken im Einvernehmen und zum Wohle aller geschlossen werden können. Besonders wichtig ist aber auch, dass wir sparsam mit neu erschlossenen Flächen umgehen. Die Eigentumsförderung des Landes etwa, fließt bisher in erster Linie in Einfamilienhäuser auf der grünen Wiese. Hier herrscht mittlerweile sogar ein Überangebot. Für viele Menschen platzt deshalb der Traum vom Eigenheim als Altersvorsorge. Und die Folgekosten sind hoch: Straßen müssen gebaut werden. Das Verkehrsaufkommen steigt, weil die Wege zum Einkauf und zur Arbeit länger werden. Diese Kosten tragen wir alle. Die Eigentumsförderung muss so umgestaltet werden, dass die Menschen Wohnungen statt Häuser kaufen.

3. Modernisierungskosten begrenzen

Bisher zahlen die Mieter die Modernisierungen komplett alleine. Man nennt das beschönigend "Beteiligung" an den Kosten der Modernisierung. Aber letztlich bezahlen die Mieter eine einmalige Modernisierung mit dauerhaft höheren Mieten. Wenn etwa ein neuer Dämmschutz eingezogen wird und das, sagen wir, 10.000 Euro kostet, kann der Vermieter die Jahresmiete um 11% der Modernisierungskosten erhöhen. In unserem Beispiel wäre das eine Mieterhöhung um 1200 Euro/Jahr bzw. um 92 Euro pro Monat. Nach 10 Jahren hat der Mieter die Modernisierung komplett bezahlt. Muss danach aber weiterhin die hohe Miete zahlen! Das kann so nicht weiter gehen.

Die Anstalt erklärt das "Herausmodernisieren"

4. Mieterrechte erhalten und stärken

Über den Mieterschutz habe ich vor einigen Wochen schon einen Beitrag geschrieben: Laschets Landesregierung will viele Mieterrechte nämlich abschaffen. Das ist ungerecht und falsch. Wie gesagt: Wohnen ist ein Menschenrecht. Und die Mieterschutzregeln in NRW behindern nicht den Wohnungsbau. Sondern lediglich die Spekulation mit bereits gebauten Wohnungen! CDU und FDP verschärfen hiermit nur die Situation der Mieter und locken damit Investorengelder vom produktiven Wohnungsbau weg in die Spekulation mit bereits bestehenden Wohnungen.